RETRACTO LEGAL

      El Código Civil Venezolano, señala en su artículo 1.533, en su Capítulo VI: De la Resolución de la Venta, que:

“Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este Título y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto”.

      Para autores como Altamirano (1993), este es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación de pago con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que esta no menoscabe lo fijado en el artículo 1.546 del C.C, ya que debe cumplir con las mismas condiciones estipuladas en el contrato que solo podrá ejercerse en el caso de que no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. Si sucediere que dos o más copropietarios deseen usar del retracto, solo podrán ejercerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa en común.

      Altamirano, señala que el retracto legal tiene su origen histórico en la institución del retracto sucesoral que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho dentro de la herencia, dado a que comparten la semejanza de ser un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. De acuerdo a esto, el mismo autor presupone, que el Derecho de Retracto Legal implica:

1.      La adquisición de un derecho en la comunidad.

2.      Que la adquisición sea hecha por venta o dación en pago.

3.      Que la adquisición sea hecha por un extraño.

4.      Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo, pues, caso contrario, la simple división de la cosa o derecho permitiría a los comuneros originales hacer cesar toda relación con el extraño.

      Es necesario para el EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO LEGAL:

1.      LEGITIMACIÓN ACTIVA; podrán ejercerlo únicamente los comuneros pero no sus causahabientes. Si dos o más comuneros quieran usar de que dos o más comuneros quieran usar del retracto, solo podrán hacerlo en proporción a sus cuotas, de acuerdo al artículo 1.546, C.C.

2.      CAPACIDAD Y PODER: Son aplicables las mismas reglas que en el caso del retracto convencional.

3.      LEGITIMACIÓN PASIVA: El retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y sus causahabientes a cualquier título.

4.      FORMA DE EJERCICIO: El retracto legal se ejerce en la misma forma que el retracto convencional.

5.      PLAZO PARA EJERCER EL DERECHO DE RETRACTO LEGAL: Solo puede ejercerse dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura, de acuerdo en el artículo 1.547 C.C.

Son EFECTOS DEL RETRACTO LEGAL;

-       Antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercicio oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición,

-       De acuerdo al análisis teórico, el ejercicio del derecho de no resuelve el contrato original, sin que produzca subrogación personal que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros.

-       Por lo tanto, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato traslativo, sino que el mismo contrato que antes producida la transferencia a favor del extraño pasa a producirla, a efecto retroactivo, en favor del retrayente.

-       En el momento que el retrayente debe pagar el precio, puesto que se subroga celebrado con el extraño. El extraño no queda obligado a saneamiento frente al retrayente.

El EJERCICIO DEL DERECHO DEL RETRACTO LEGAL, puede ser de dos clases:

1.      LEGITIMACIÓN ACTIVA: Lo pueden ejercer únicamente los comuneros y los herederos de los comuneros.

2.      LEGITIMACIÓN PASIVA: Puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y sus causahabientes a cualquier título.

      Por su parte, el RETRACTO CONVENCIONAL de acuerdo al artículo 1.534 del C.C, implica un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida al restituir el precio y reembolso de los gastos que señala el artículo 1.544, siendo nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor. Es procedente bajo los supuestos, de acuerdo a Aguilar Gorrondona, si estos; se tratan de un pacto de una venta o que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor de cinco años.

     Son PLAZOS PARA EL DERECHO DE RETRACTO, de acuerdo al artículo 1.535, los siguientes:

-       El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años. Cuando se haya estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este plazo.

-       Si no se ha fijado para ejercer el derecho de retracto, la acción para intentarlo se prescribe por el termino de cinco años, contados desde la fecha del contrato.

-       Dichas disposiciones no impiden que puedan estipularse nuevas prorrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas prórrogas lleguen exceder de cinco años.

-       Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad, de acuerdo al artículo 1.536, C.C.

-       El término corre contra toda persona, aun menor, salvo el recurso contra quien hay lugar, de acuerdo al artículo 1.537, C.C.

¿QUIÉNES PUEDEN EJERCERLO?

1.      El vendedor o sus causahabientes a titulo universal, así como quienes hayan adquirido a título particular de un u otros, el derecho de retracto ya que este es cesible.

2.      Si hubiere pluralidad de vendedores o de herederos del vendedor, deben tenerse en cuenta;

a.      Si varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no podrá ser obligado a consentir rescates parciales. Por lo que bajo el supuesto de que no acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos verificarlo en totalidad y por su propia cuenta, de acuerdo al artículo 1.541 del C.C.

b.      Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, de acuerdo a la porción que le corresponda. El comprador no puede obligar al que ejercer la obligación al que ejercer la acción de esa manera a que rescate el fundo. Bajo la pluralidad de causahabientes a título particular del vendedor en ese derecho, se aplican por analogía las normas correspondientes a la pluralidad de los vendedores y de los herederos de estos.

c.       Los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, pero el comprador tiene frente a los mismos el beneficio de excusión.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Código Civil Venezolano. Gaceta Extraordinaria N° 2.990 del 26 de Julio de 1982. Disponible: http://nube.adm.ula.ve/fundeaula/images/pagina_principal/pdf/codigo-civil_tecnoiuris.pdf

EL RETRACTO. Derecho Civil: Contratos y Garantías. Universidad Fermín Toro.

Altamirano, J (1993). Contratos Civiles: Teoría y Práctica. Ediciones Libra, C.A. Caracas, Venezuela.