VENTAS ESPECIALES

 

VENTAS REGIDAS POR LEYES ESPECIALES

VENTA CON RESERVA DE DOMINIO;

     Sucede cuando en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transparencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada del precio. Para que tenga validez, ha de cumplir con ciertas condiciones como, de acuerdo a la LEY DE VENTA CON RESERVA DE DOMINIO: 

a)      Que sea una venta a plazo o crédito.

b)      Que sea un bien mueble por su naturaleza.

c)      Que no sean cosas destinadas especialmente a la reventa o destinadas especialmente a la manufactura o trasformación cuando no sean identificables después.

d)      Que su transferencia este subordinada al pago del precio.

e)      Que la reserva no tenga una duración mayor de cinco años, de acuerdo al art. 10.

     Por lo tanto, esto reitera lo postulado en el artículo 1 de dicha Ley, que fija que el vendedor podrá reservarse el dominio de estas hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio, siendo adquirida por el comprador tras el pago de la última cuota del precio. Siendo la cesión del crédito del vendedor contra el comprador comprendiendo, asimismo, el dominio reservado. De acuerdo al artículo subsiguiente, no podrán ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas destinadas especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o transformación que no puedan ser identificables.

     FORMALIDADES DEL DOCUMENTO DE VENTA CON RESERVA DE DOMINIO, de acuerdo al ART. 5 de la Ley de Venta con Reserva de Dominio:

-       Nombre, apellido, profesión y domicilio del comprador y del vendedor.

-       Descripción exacta de la cosa con las referencias de su elaboración industrial cuando existan.

-       Condiciones de pago con la indicación de si se han emitido letras de cambio para el pago de las cuotas.

-       Lugar donde permanecerá la cosa durante la vigencia del pacto, como también la fecha de la operación.

-       El documento respectivo, debidamente autenticado y legalmente reconocido o de fecha cierta, será presentado un ejemplar al vendedor y al comprador.

      A efectos de darle fecha cierta al respectivo documento, cualquiera de las partes podrá presentar para su archivo en un Juzgado o Notaria del domicilio del vendedor, un ejemplar de este, firmado por los otorgantes. Quedando así a salvo las disposiciones que exijan registros especiales para la compra-venta de determinados bienes muebles.

      Dicha Ley, dicta que caso de RESOLUCIÓN Y PÉRDIDA DEL BENEFICIO DEL TÉRMINO, procederá de acuerdo a los siguientes artículos:

-       ART. 13: Cuando el precio de la venta con reserva de dominio se haya pactado para pagarse por medio de cuotas, y no obstante convenio en contrario, la falta de pago de una o más cuotas que no excedan en conjunto la octava parte del precio total de la cosa, no tendrá como consecuencia la resolución del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente en el mercado, conservando el comprador el beneficio del termino con respecto a las cuotas sucesivas.

-       ART. 14: Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, salvo el derecho a una justa compensación por el uso de la cosa, además de los daños y perjuicios si los hubieren. Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a título de indemnización, el Juez, según las circunstancias aunado al hecho de que se haya pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de las cosas vendidas, se podrá reducir la indemnización convenida.

VENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL: RÉGIMEN DE ENAJENACIONES.

      La LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, refiere de acuerdo a su título preliminar, a los diversos apartamentos y locales de un inmueble que podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de dicha Ley siempre que no se opongan a los lineamientos del Código Civil. Por lo tanto, solo surtirán los efectos de esta Ley a los que se considerara como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un espacio común.

      Por lo tanto, el artículo 2, implica que dichos apartamentos y locales podrán ser enajenados, gravados o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte. Si sucediere en caso de enajenación de un apartamento o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de preferencia. Siendo referentes para su negociación, la abstención de los registradores subalternos, jueces y notarios sobre los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes que versa en el artículo 5 sobre lo que es pertinente a las cosas comunes a todos los apartamentos, de acuerdo a lo que es correspondiente al documento de condominio, será nula si será celebrada en contravención sin perjuicio de las sanciones civiles a que hay lugar.

      En lo referente al REGISTRO DE LOS TÍTULOS DE PROPIEDAD U OTROS DERECHOS SOBRE APARTAMENTOS, dispone que no podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido con las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble para verificar su habitabilidad y los documentos de condominio de acuerdo al artículo 26, del Título Tercero: Del Documento de Condominio, que fija los lineamientos necesarios que han de proceder antes de la enajenación de cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio. Estos deberán contener en relación a los títulos y permisos de habitabilidad, según el artículo 32, lo siguiente;

-       Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio.

-       La designación del apartamento, a expresión de lo que lo distinga y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintivamente.

-       El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.

VENTA DE APARTAMENTOS A CRÉDITO

      Según el artículo 34, el contrato por el que se puede enajenar a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquiriente cuando se establezca la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. La sanción civil que acarreará la estipulación de que el adquirente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización del correspondiente título, cabiendo la posibilidad de poder recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, siempre que cumpla con los siguientes requisitos:

1.      Quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va constituir y que destine dichos fondos a financiar la construcción.

2.      Que se haya otorgado los documentos de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos.

3.      Que el propietario del inmueble, bajos los termino que establezca el documento, constituyan garantía fiduciaria para responder de la devolución de cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.

4.      Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.

De acuerdo a los siguientes artículos, se estipula lo siguiente:

-       En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya que pagarse mediante cuotas, no podrá ser estipulado que la falta de pago de una o más cuotas de lugar a la resolución del contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga el comprador respecto las cuotas sucesivas, sino después de transcurrido cuarenta y cinco días a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta. (ART. 35, Ley de Propiedad Horizontal).

-       Una vez resuelto el contrato de venta de apartamentos a plazo por cualquier causa, el vendedor tendrá derecho a una justa compensación por el uso de apartamento, equivalente al monto del interés legal sobre el precio fijado por las partes en el contrato resuelto, además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. Sin embargo, si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a título de indemnización, el Juez según las circunstancias podrá reducir la indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una cuarta parte del precio total de apartamento. (ART. 36, Ley de Propiedad Horizontal).

o   Las disposiciones anteriores se aplicaran sin perjuicio de la nominación que las partes dan al contrato, así como también a las promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra. (ART. 37, Ley de Propiedad Horizontal).

-       La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en su objeto como en lo que refiere a la persona del deudor. Por lo tanto, en el documento de enajenación se indicara el monto de la hipoteca con que queda gravada el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. (ART. 38, Ley de Propiedad Horizontal)

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Código Civil Venezolano. Gaceta Extraordinaria N° 2.990 del 26 de Julio de 1982. Disponible: http://nube.adm.ula.ve/fundeaula/images/pagina_principal/pdf/codigo-civil_tecnoiuris.pdf

Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio.  Gaceta  N° 25.849 del 26 de Julio de 1958. Disponible:https://pandectasdigital.blogspot.com/2016/09/ley-sobre-ventas-con-reserva-de-dominio.html  

VENTAS REGIDAS POR LEYES ESPECIALES. Derecho Civil: Contratos y Garantías. Universidad Fermín Toro.

Altamirano, J (1993). Contratos Civiles: Teoría y Práctica. Ediciones Libra, C.A. Caracas, Venezuela.